Velkou část realit v Kralupech nad Vltavou tvoří panelové domy ze 70. a 80. let na sídlištích Cukrovar, Zátiší nebo Hůrka, starší činžáky v centru a také cihlové domy v blízkosti nádraží. Většina těchto bytů už volá po modernizaci.
Proč do rekonstrukce vůbec jít? Důvody máte hned tři: pohodlnější bydlení, nižší účty za energie a vyšší hodnota bytu při případném prodeji. A v Kralupech to dává extra smysl – poptávka po hezkých bytech tady roste díky blízkosti Prahy a dobrému spojení.
Specifika rekonstrukcí v Kralupech
Kralupské byty mají svá specifika. Paneláky trpí typickými neduhy – umakartová jádra, nevyhovující elektroinstalace a občas průvan kolem oken. Cihlové domy v centru zase bojují s vlhkostí a zastaralými rozvody.
Pozor také na stavební omezení! V historické části města kolem náměstí narazíte na přísnější pravidla kvůli památkové ochraně některých budov. To platí hlavně pro fasády a vnější úpravy.
Co se týče povolení, většina vnitřních rekonstrukcí nevyžaduje stavební povolení. Výjimku tvoří zásahy do nosných konstrukcí nebo změny dispozic. Tam musíte na stavební úřad. V panelácích navíc potřebujete souhlas SVJ, když zasahujete do společných rozvodů.
Tady se můžete dočíst, jak to je a není se stavebním povolením při rekonstrukci bytů.
Kompletní versus částečná rekonstrukce
Klasické dilema: Všechno najednou, nebo po kouskách? V Kralupech se vyplatí celková rekonstrukce hlavně u bytů v opravdu zanedbaném stavu. Ušetříte na úklidu, stěhování nábytku a koordinaci řemeslníků.
Kompletní rekonstrukce třípokojového panelákového bytu vás v Kralupech vyjde na 600-800 tisíc Kč. Částečné úpravy (třeba jen koupelna a kuchyň) na 300-400 tisíc.
Co se návratnosti týče, u panelákového bytu 3+1 na Cukrovaru zvýší kvalitní rekonstrukce cenu o 700-900 tisíc Kč. U cihlového bytu v centru dokonce o milion a víc.
Jádro bytu a koupelna
Umakartová jádra – noční můra všech paneláků. Bourání a stavba nového jádra ze sádrokartonu nebo z pórobetonu patří mezi nejčastější opravy.
Dnešní trend jsou velkoformátové obklady, prostorný sprchový kout místo vany (nebo walk-in sprcha vedle vany) a závěsné WC s podomítkovou nádržkou.
Kompletní rekonstrukce koupelny včetně bourání jádra vychází v Kralupech na 150-200 tisíc Kč. S luxusnějšími materiály a značkovou sanitou i 250 tisíc.
Kuchyně a obytné prostory
Kuchyně prochází při rekonstrukcích největší proměnou. Namísto oddělených tmavých kuchyněk vznikají otevřené prostory spojené s obývacím pokojem.
Při bourání příček v panelácích pozor, některé jsou nosné! Vždycky si nechte udělat sondu nebo posudek od statika. V cihlových domech máte větší volnost, ale i tam platí obezřetnost.
Co se týče ceny, nová kuchyňská linka na míru s vestavěnými spotřebiči stojí od 120 tisíc výš. K tomu připočtěte bourací práce a rozvody – dalších 50-80 tisíc. Celkem tedy 170-250 tisíc za novou kuchyni.
Podlahy, stěny a stropy
V kralupských bytech najdete nejčastěji parkety, PVC nebo staré dlažby. Renovace původních parket stojí kolem 500 Kč/m². Nová plovoucí podlaha vychází na 500-1000 Kč/m² včetně práce.
Problém s vlhkostí a plísněmi řeší hlavně byty v přízemí cihlových domů v centru nebo u řeky. Tam se vyplatí speciální sanační omítky a důkladná izolace.
Kolik zaplatíte za nové podlahy v celém bytě 3+1? Počítejte s 60-100 tisíci podle vybraného materiálu. Stěny a stropy (štukování, malování) vyjdou na dalších 30-50 tisíc.
Okna, dveře a zateplení
Stará dřevěná okna už v Kralupech téměř nenajdete. Většina domů prošla výměnou za plastová nebo hliníková. Pokud ale vlastníte byt, kde k výměně nedošlo, počítejte s 12-15 tisíci za běžné okno včetně montáže.
Interiérové dveře z dutinek s obložkovými zárubněmi vycházejí na 7-10 tisíc za kus včetně kování a instalace. Bezpečnostní vstupní dveře stojí od 15 tisíc výš.
Elektroinstalace, voda a topení
Původní hliníkové rozvody elektřiny patří mezi rizikové části starších bytů. Kompletní výměna elektroinstalace v bytě 3+1 vyjde na 60-80 tisíc Kč.
Typický problém paneláků jsou zanesené odpadní trubky a nízký tlak vody ve vyšších patrech. Výměna stoupaček řeší SVJ, ale připojení k novým rozvodům zaplatíte vy – počítejte s 20-30 tisíci.
Modernizace topení přináší značné úspory. Nové radiátory s termostatickými ventily stojí 4-6 tisíc za kus včetně montáže.
Financování rekonstrukce
Zbývá otázka, jak to vše zaplatit. Banky běžně poskytují úvěry na rekonstrukci i bez zástavy nemovitosti do 500 tisíc Kč. S vyššími částkami už počítejte se zástavou.
Využít můžete i program Nová zelená úsporám Light, který nabízí dotace na zateplení, výměnu oken a další úpravy lidem pobírajícím příspěvek na bydlení, seniorům, nebo lidem pobírajícím přídavek na dítě..
Dobrá zpráva je, že investice do rekonstrukce se vrátí. Díky blízkosti Prahy a dobré dopravní dostupnosti roste hodnota nemovitostí rychleji než v jiných částech Středočeského kraje.
Praktické rady a tipy
- Nejlepší období pro rekonstrukci je jaro a podzim. V zimě komplikují práce mrazy, v létě zase dovolené řemeslníků a jejich přetíženost.
- V Kralupech funguje několik firem nabízejících krátkodobé skladování nábytku během rekonstrukce. Pokud nemáte možnost přechodného bydlení u příbuzných nebo známých, ubytovny či penziony v okolí.
- Srovnávejte ceny materiálů v Kralupech i v nedalekých hobbymarketech v Praze. Některé práce zvládnete svépomocí – třeba malování nebo montáž nábytku.
- A hlavně – najděte jednoho šikovného koordinátora celé rekonstrukce, který ohlídá návaznost prací.
Z ošklivého káčátka udělá rekonstrukce labuť
Rekonstrukce bytu v Kralupech se vyplatí. Hodnota nemovitostí tady roste, a modernizovaný byt prodáte nebo pronajmete mnohem lépe než původní. Navíc si užijete komfortnější bydlení a nižší účty za energie.
Průměrná kompletní rekonstrukce třípokojového bytu vás vyjde na 600-800 tisíc korun. Pokud nemáte celou částku, nebojte se vzít úvěr – díky růstu cen nemovitostí se vám investice vrátí.
Dobrý projekt a kvalitní řemeslníci jsou základ úspěchu. Vybírejte pečlivě a raději si připlaťte za kvalitu, než abyste rekonstrukci opakovali za pár let znovu!